Det kan være en stor beslutning at overdrage en bolig til sine børn – uanset om det sker som led i generationsskifte, økonomisk hjælp eller af arvemæssige årsager. Men hvordan fungerer det i praksis? Hvilke regler skal du være opmærksom på, og hvad med skat?
I denne guide gennemgår vi, hvordan overdragelse af fast ejendom til dine børn foregår – både skattemæssigt og juridisk – så du kan træffe det rigtige valg for din familie og økonomi.
Hvordan kan man overdrage et hus til sine børn?
Der er grundlæggende to måder at overdrage en bolig til sine børn:
- Salg – hvor børnene køber boligen af dig til en aftalt pris.
- Gave – hvor du forærer boligen væk eller sælger den til under markedsværdi.
Ved salg kan du bruge den såkaldte 15 %-regel, som tillader dig at sælge boligen til dine børn for ned til 85 % af den offentlige ejendomsvurdering – uden at det skattemæssigt betragtes som en gave.
Hvad er 15 %-reglen?
15 %-reglen betyder, at du kan overdrage boligen til dine børn til en pris, der er 15 % lavere eller højere end den offentlige ejendomsvurdering, uden at skat vurderer det som en gave.
Eksempel: Hvis den offentlige ejendomsvurdering er 2.000.000 kr., kan du sælge boligen for ned til 1.700.000 kr. uden gaveafgiftsmæssige konsekvenser.
Dog skal boligen være vurderet korrekt og uden væsentlige ændringer siden vurderingen.
Skal man betale skat ved overdragelse?
Det afhænger af, om du selv har brugt boligen som helårsbolig:
- Hvis du har boet i boligen og opfylder betingelserne for skattefrit salg, skal du ikke betale skat af en eventuel fortjeneste.
- Hvis det er en udlejningsejendom, kan der være skat på fortjenesten – afhængig af anskaffelsestidspunkt og regler for ejendomsavance.
Læs mere i vores guide: Hvor meget skal man betale i skat ved salg af bolig?
Skal børnene betale afgift eller skat?
Hvis salget sker inden for 15 %-reglen, skal børnene ikke betale gaveafgift. Men hvis boligen gives væk eller sælges for langt under markedspris, kan det udløse gaveafgift (15 % af gavens værdi over bundgrænsen).
Bundfradraget for gaver til børn er i 2025 på 74.100 kr.
Hvad med forældrekøb og udlejning?
Hvis dine børn ønsker at leje boligen ud, eller du har købt boligen med henblik på forældrekøb, kan du læse mere her:
Hvad er et forældrekøb?
Skat af lejeindtægt – hvad skal du være opmærksom på?
Konklusion: Overdrag med omtanke
Overdragelse af fast ejendom til børn kan være en god måde at hjælpe næste generation, men det kræver grundig planlægning. Vi anbefaler altid at tage fat i en revisor eller rådgiver, der kan hjælpe med at sikre, at overdragelsen sker korrekt og skattemæssigt optimalt.